Banky sa musia od marca 2017 prispôsobiť pravidlám, ktoré im nadiktovala Národná banka SR
Získať hypotéku na 90 percent z hodnoty nehnuteľnosti bude oveľa ťažšie.
Podľa nových aktuálnych podmienok, takúto možnosť môžu klienti využiť iba pri refinancovaní starších hypoték a samozrejme musia to byť klienti s najvyššou bonitou a so založenou nehnuteľnosťou v bankou akceptovaných lokalitách. Od februára sa v bankách na Slovensku robia ďalšie zmeny, ktoré prichádzajú spolu s tzv. Jarnými kampaňami. Napr. Čsob a.s. prechádza na poskytovanie hypoték do 80 percent z hodnoty nehnuteľnosti, ale bez poplatku za spracovanie úveru. Väčšina ostatných bánk robí úpravy menej viditeľne pretože väčšina poskytuje hypotekárne úvery percentuálnym pomerom z kúpnej ceny, ktorá je z pravidla vždy nižšia ako znalecká hodnota.
Takže poskytujú hypotéku do 90% z kúpnej ceny. Z toho vlastne vyplýva, že zníženie takzvaného LTV, ktoré vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, zníži dostupnosť hypotekárnych úverov pre klientov, ktorí nemajú nasporený dostatok vlastných zdrojov na vykrytie rozdielu medzi úverom a nákladmi na zabezpečenie nehnuteľnosti. Alebo a to je tá pravdepodobnejšia varianta, si väčšina ľudí bude brať na dofinancovanie kúpy spotrebné úvery, ktoré už teraz niektoré banky poskytujú so zvýhodneným úrokom. Takže v konečnom dôsledku sa nedá povedať, že by boli banky nepripravený pretože s každom zmenou viažucou sa na opatrenia NBS prichádzajú s riešením skôr v neprospech klienta ako v prospech.
Upravené sú už aj kritériá refinancovania úverov bez dokladovania príjmu.
Kým v minulosti stačilo čestné prehlásenie o príjme a banka spravila náhľad do Sociálnej poisťovne, či klient má príjem a či riadne platí odvody a pritom neskúmala výšku príjmu. Dnes takéto hypotéky bez dokladovania príjmu banky neposkytujú vôbec ako je napr. Čsob a.s. iné ich ponúkajú, ale len do 70 percent z hodnoty nehnuteľnosti ako je napr. OTP a.s.. Banky smerujú k tomu, že klient bude musieť mať v budúcnosti až 30 percent prostriedkov na bývanie našetrených, alebo túto sumu bude môcť dorovnať spotrebným úverom.
To však len v prípade, že bude mať dostatočne vysoký príjem, aby bol schopný tento úver splácať. V tomto prípade je však najhoršie pre klienta to, že spotrebný úver na dofinancovanie kúpy má splatnosť maximálne 8 rokov, má inú úrokovú sadzbu ako hypotéka a klient musí mať dostatočný príjem, aby ho banka vyhodnotila ako schopného splácať obidva úvery. Takže sa nám tu otvoril trh pre zabudnuté stavebné sporiteľne, ktoré už od minulého roka začali bojovať o klientov a ponúkajú im okrem stavebných úverov, ktoré sú pre ich sporiteľov aj medziúvery, ktoré sú na dofinancovanie kúpi nehnuteľnosti ideálne pretože ich klientovi vedia vyskladať až na dobu 30 rokov.
V konečnom dôsledku sa riešiť kúpa nehnuteľnosti dá vždy, len je potrebné vedieť ako vyskladať sumu, ktorú potrebuje na kúpu.
A to je ideálne robiť prostredníctvom ľudí, ktorí tomu rozumejú a vedia sa pohybovať, komunikovať a rokovať so všetkými spoločnosťami pôsobiacimi na Slovensko trhu. Je veľmi dôležité neviazať sa na jednu spoločnosť aj keď sme jej dlhodobým klientom, ale nechať, aby sa o nás spoločnosti poskytujúce úvery pobili. Veď zdravá konkurencia je aj v oblasti bankovníctva. Preto vždy radím klientovi, že ak už má preplatiť tak nech to je čo najmenej. A čo nás čaká po 1.marci 2017? Banky budú prísnejšie posudzovať bonitu, teda našu schopnosť splácať hypotéku.
Po odpočítaní výdavkov budeme musieť mať finančnú rezervu až vo výške 20 percent zo súčasného disponibilného zostatku. Pri žiadosti o úver budeme musieť preukázať, že ho dokážeme splácať, aj keby sa úrokové sadzby zvýšili. Cieľom týchto opatrení je, aby hypotéku mohli získať len tí žiadatelia, ktorí majú dostatok vlastných zdrojov- úspor a úver budú schopní splácať aj v prípade, ak ich výdavky napríklad stúpnu.
Tento proces sa nazýva stres test plus 2 percentá na základe ktorého budú prehodnocované nové, ale aj staré hypotéky.
Banka vypočíta, či by ste dokázali splácať hypotéku aj v prípade, ak by sa úrok zvýšil o dve percentá. Čo znamená, že ak vám schválila úrok na päťročnú viazanosť vo výške 1,49 percenta, Vaša hypotéka sa prepočíta so sadzbou 3,49 percenta.
Nižšie úroky ako boli doteraz už budú asi ťažko. Sadzby hypoték na Slovensku sú porovnateľné s ostatnými krajinami eurozóny a preto je ťažko predpokladať, že by malo prísť k ich ďalšiemu poklesu. Skôr naopak. Ak ECB postupne ukončí v priebehu roka program QE(tlačenie peňazí a následný nákup štátnych dlhopisov) tak môžeme očakávať aj rast výnosov štátnych dlhopisov s dlhšou splatnosťou. Preto môžeme očakávať že úrokové sadzby na hypotékach budú mierne stúpať.
